רבים מהלקוחות שבונים ומשפצים, רואים באדריכלים והמעצבים את הכתובת שנושאת באחריות לכל בעיה בפרויקט.
אז נפגשנו עם עו"ד נדל"ן, איריס אלקוצר לשיחה על הסיכונים שאדריכלים ומעצבים חשופים אליהם, על ההגנות שחוזה ההתקשרות מעניק להם ולמה כשמדובר באדריכלים ומעצבים ההגנות האלה חשובות במיוחד.
איריס, מה התפקיד של חוזה?
למילה הכתובה יש כוח וחוזים נועדו לקבע את ההבנות בין הצדדים בכתב. חוזי התקשרות עם הלקוחות ועם קבלני המשנה לא נועדו להכתיב תנאים דרקוניים, אלא להסדיר את ההתקשרות בין הצדדים: אילו שירותים יינתנו? אילו שירותים לא יינתנו? באילו מחירים? מה הם תנאי התשלום? ועוד.
למה הצעת מחיר מסודרת זה לא מספיק?
לחבויות (האחריות) של בעלי מקצוע בתחום הבניה יש משמעויות כספיות גדולות מאוד, ולכן הם חייבים שיהיה להם מסמך משפטי שיגן עליהם. כשצד לא משלם, חוזה הוא כלי שפותח דלת להליכים מהירים כמו הוצאה לפועל, ללא צורך בהליך משפטי מורכב
לכל ספק שירות מתחום הבניה חייב להיות חוזה שלוקח בחשבון את כל ההיבטים של העיסוק שלו, מסדר את ההתחייבויות והזכויות שלו ומגן עליו. וכשמדובר באדריכלים ומעצבים ההגנה הזו חשובה במיוחד.
מדוע ההגנה הזו כל כך חשובה דווקא לאדריכלים ומעצבים?
רוב האנשים בונים או משפצים פעם – פעמיים בחיים ובדרך כלל הם לא יודעים מה בדיוק כולל שירות של מעצב או אדריכל. אבל הם תופסים אותם בתור אלו שמובילים את הפרויקט, ולכן קל מאוד לטעות ולחשוב שכל דבר שקורה בפרויקט הוא באחריותם.
למשל, אדריכלים הם אלו שמוציאים היתרי בניה, פעולה שיכולה להוביל למפולת של השלכות בעלות משמעות כספית דרמטית, כמו הזזת קו חשמל, ייעוץ ופיקוח של קונסטרוקטור, עיכובים של העבודה כשהלקוח משלם בינתיים שכירות, ועוד. או, במקרה של מעצבי פנים – לקוחות יכולים לבקש להרוס קיר שכולל עמוד, או לשנות מיקום של חלון, מבלי להבין שהבקשות האלו יצריכו הוצאת היתרי בניה, ייעוץ של קונסטרוקטור וכדומה.
ואז, מכיוון שהמעצבים והאדריכלים רוצים להיות שירותיים, אבל אלו לא החבויות שלהם, והם לא אמורים לספוג את העלויות האלו, יש לשקף ולהסדיר הכול מראש בחוזה. כך הלקוחות יוכלו לקבל החלטות לאחר ששקלו את כלל ההיבטים והם מבינים את ההשלכות שלהן, על הלו"ז והתקציב, וכשהחשבון יוגש – לא ייגרם להם מפח נפש.
סיבה נוספת היא שרוב הלקוחות לא מודעים לכך שעפ"י החוק, כל אחד מאנשי המקצוע בפרויקט אחראי רק למקצועיות שלו. הלקוחות רואים שהאדריכלים והמעצבים מתאמים בין בעלי המקצוע, מגיעים לפיקוח עליון, ולא פעם הם גם אלו שהמליצו להם על הספקים. אז מתוך כך הם מסיקים שהאדריכלים והמעצבים הם גם אלו שיישאו באחריות לבעיות ותקלות, כמו ליקויי בניה, עבודה או סחורה באיכות ירודה, נזקים שהספקים גרמו לנכס, ואפילו דרישות של הקבלן לתוספת במחיר.
וכשמשהו משתבש – הם באים אליהם בטענות ומצפים לפיצוי.
מהניסיון שלי, תאום הציפיות בחוזה חוסך 80% מהמחלוקות העתידיות, ומונע את הצורך בהתדיינויות משפטיות יקרות, ארוכות ומתישות.
ומה לגבי סיוע בבחירת הקבלן? מה המשמעות מבחינת האחריות?
הרבה לקוחות מצפים שהאדריכל או המעצב יבחרו/"יסדרו" להם קבלן ויסכמו עימו את תנאי ההתקשרות אתו, אבל הם לא מוכרחים לעשות את זה, ולכל היותר יכולים להמליץ על קבלן, ההתקשרות עם הקבלן אמורה להעשות בחוזה נפרד באחריות הלקוח. בכל מקרה – אני מציעה למעצבים ואדריכלים לא להיות מעורבים באופן פורמלי בחוזה שבין הלקוח לקבלן. זה לא חוזה משולש. אפשר לשבת ביחד עם הלקוח והקבלן, ואם רואים שהם מסתדרים – לשלוח אותם לעו"ד שיעשה ביניהם חוזה. בהחלט ניתן גם לתת ללקוח דגשים מקצועיים לחוזה ולדייק לו מהם השירותים והסעיפים שחייבים להיות כתובים בו במפורש.
כשאדריכלים עושים מכרזי קבלנים הם נדרשים לציין במכרז מה הסיווג הנדרש, אבל הם לא אחראים לבדיקת מהיימנות הקבלן (בדיקה ברשם קבלנים לגבי הסיווג או מקרי התחזות וזיופים).
מה חשוב שיהיה בחוזה?
תנאי תשלום – מתי משלמים? כמה משלמים בכל שלב? מה האפשרויות שלך להפסיק עבודה באמצע כשלא משלמים? או כשהבעלים פשטו רגל? ומה מסלול ההתקדמות במקרים האלו?
שירותים – חשוב להגדיר במדויק מה נותנים – כמה פגישות? האם האדריכל צריך גם לבחור ריהוט? מה קורה אם רוצים לעשות שינוי בתכנון? מי משלם על העבודה ועל הדפסת התוכניות מחדש? ועוד.
החוזה לא תמיד מפרט את הכול, אבל כדאי מאוד כן להתייחס למקומות שלגביהם הייתה מחלוקת במשא ומתן. לפעמים, דווקא משתיקת החוזה, מבינים איזה שירותים לא ניתנים, והרבה פעמים, למען הסר ספק, אני רושמת שהשירות לא כולל, למשל, רישוי והוצאת היתר בניה, התנהלות מול העירייה או חתימה על מסמכים.
עוד נקודה מהותית היא חלוקת העבודה בין בעלי מקצוע – בפרויקט שנדרשת בו מעורבות של בעלי מקצוע נוספים כמהנדס, קונסטרוקטור או מפקח, חשוב לציין זאת ולפרט על מה כל אחד אחראי, כי כשמשהו משתבש – כולם מנסים לתבוע את כולם.
ואם כבר יש לי ניסיון, אפשר לכתוב את החוזה לבד, או להתבסס על חוזה מוכן מהרשת?
חוזה הוא מסמך משפטי ועדיף שייערך על ידי ערך דין.
חוזה הוא התחייבות, יש לו כוח. לכן, צריך להבין בדיוק על מה חותמים, ונדרש ניסוח משפטי ועין מקצועית שתבדוק שכל האספקטים אכן מכוסים. הרבה פעמים בעלי מקצוע מגיעים אלי רק כשכבר לא משלמים להם, אני שואלת אותם איפה כתוב מתי לשלם וכמה, והם אומרים שלא כתוב, ואז אין מה לעשות חוץ מלהגיש תביעה.
מאוד חשוב גם להבין את החוזה לפני שחותמים עליו. למשל "פיקוח עליון" – מה זה אומר בדיוק ואילו חבויות יש כאן?
האם שני אדריכלים יזדקקו לשני חוזים שונים? ומה לגבי פרויקטים שונים או שירותים שונים של אותו בעל מקצוע?
החוזים של שני בעלי מקצוע מאותו תחום יהיו דומים בבסיסם, אבל לכל חוזה יש את ההתאמות שלו. לדוגמה – "שירותי אדריכלות" לא אומר שהאדריכלית נותנת גם שירותי רישוי ופיקוח יום יומי בנכס. לגבי שירותים שונים ופרויקטים ספציפיים, גם כאן, במקרה הצורך, עושים התאמות לחוזה המקורי, לרוב ניתן לעשות את זה בקלות, בשיחת טלפון אחת לעורך הדין.
מה קורה כשההתקשרות היא מול גוף מוסדי או מסחרי שיש לו חוזה משלו?
אם הלקוח הוא גוף שיש לו חוזה התקשרות משלו, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין שלכם לפני שאתם חותמים, ובמקרים האלו עורך הדין כמובן גם יבדוק שמי שחתום מולכם על החוזה אכן רשאי להתחייב בשם אותו גוף.
ומה לגבי קבלני משנה? והעסקת עובדים?
בהתקשרות של קבלנים עם קבלני משנה, יש המון מוקשים, ולכן גם כאן חייבים להגדיר את הדברים בצורה מדויקת בחוזה, או לעבור על החוזה שהצד השני מביא, בצורה מסודרת.
לגבי העסקת עובדים – משרדי אדריכלות ומעצבים שמעסיקים עובדים מחויבים לדאוג לחוזה עבודה מסודר ולהגדיר את מעמד העובדים כשכירים או עצמאים.
קרה לך פעם שלקוח התלונן שהחוזה הגביל אותו?
אני עובדת כעו"ד נדל"ן למעלה מ- 20 שנה ומעבר לעסקאות מכר, נחשפתי להרבה מאוד סוגיות שקשורות לחבויות בבניה ושיפוץ, וערכתי מאות חוזים לאדריכלים ומעצבים, קבלנים, מפקחים, קבלני משנה כמו אנשי אלומיניום, נגרים, ספקי פרגולות ועוד.
מעולם לא קרה לי שבעל מקצוע אמר לי שהחוזה הגביל אותו או הפריע לו. להפך, לפעמים עצם עריכת החוזה יוצרת לבעל המקצוע תובנות לגבי הגבולות שלו, ולפעמים החוזה עוזר לסנן לקוחות שלא מכבדים את הגבולות האלו. אם לקוח לא מוכן לחתום – זה כבר אור אדום.
הראיון נערך עם עו"ד איריס אלקוצר,
משרד אלקוצר, עזריה-תמיר, מומחים לנדל"ן ומשפט אזרחי מסחרי
08-9108180
